FAQ-Domande frequenti

 FAQ – Domande frequenti

Verifica e regolarizzazione urbanistica: a cosa serve e come si procede:

La verifica urbanistica consente di controllare se un immobile è conforme alle norme edilizie e urbanistiche e se rispetta le autorizzazioni e licenze ottenute. Durante questa fase si identificano eventuali irregolarità o difformità, che devono essere regolarizzate secondo la normativa vigente.

Come si procede dopo la verifica:

• Immobili conformi: se non sono presenti difformità, si può procedere con compravendite, successioni o pratiche edilizie (CILA, SCIA, Permesso di Costruire, ecc.).

• Difformità riscontrate: si pianificano le azioni correttive, come la predisposizione di pratiche di sanatoria o aggiornamenti documentali, per regolarizzare l’immobile prima di qualsiasi operazione.

Perché è importante:
Questi passaggi – verifica e eventuale regolarizzazione – sono fondamentali per:

• tutelare le parti coinvolte in compravendite o successioni;

• garantire che le pratiche edilizie ((CILA, SCIA, Permesso di Costruire, ecc.) siano correttamente presentate, evitando sanzioni o problemi futuri.

Quando serve un APE (Attestato di Prestazione Energetica)?

L’APE è richiesto per:

• compravendita di immobili:  è compito del proprietario dell’immobile far redigere l’APE e mostrarlo a chi dovrà procedere all’acquisto. Il certificato energetico quindi passa nelle mani del nuovo proprietario della casa. Questo passaggio verrà ufficializzato poi nell’atto di vendita.

• Locazione: il contratto di affitto dovrà riportare la dichiarazione del conduttore in merito alla documentazione sui consumi energetici (APE)

• Annunci immobiliari: il contratto di affitto dovrà riportare la dichiarazione del conduttore in merito alla documentazione sui consumi energetici (APE)

• trasferimento di immobili a titolo gratuito (esclusa l’eredità di un immobile per successione). 

• Nuove costruzioni: Immobili di nuova costruzione, prima del rilascio del certificato di agibilità.

• ristrutturazioni importanti: interventi su una superficie maggiore del 25% dell'involucro) e interventi di "demolizione-ricostruzione" prima del rilascio del certificato di agibilità.

• Detrazioni risparmio energetico: L’Attestato di Prestazione Energetica deve essere redatto anche nel caso in cui si volesse usufruire dell’ECOBONUS (vedi elenco decreto Requisiti Tecnici del MiSE in vigore dal 5 ottobre 2020)

• Edifici pubblici con superficie superiore a 250 m² : Gli edifici pubblici che superano i 250 m² e che siano destinati ad uso pubblico hanno l’obbligo di certificazione energetica, anche di affissione all’ingresso se la superficie supera i 500 m²

• contratti di gestione calore che interessano i pubblici edifici.

L’ APE ha una scadenza?

• L’APE ha una validità di 10 anni (se in regola con il libretto dell’impianto).

 Quando si deve aggiornare L’ APE?

• L’APE deve essere aggiornato quando cambia la prestazione energetica di un immobile (sostituzione degli infissi, della caldaia, posa di isolante…), a seguito di lavori di riqualificazione o di ristrutturazione. ha una validità di 10 anni (se in regola con il libretto dell’impianto).

Casi di esclusione dell'APE

I casi in cui non bisogna dotare l'immobile di un APE sono individuati dall' art.3 comma 3 del D. Lgs 192/2005 e richiamati anche dall' appendice A del D.M. Linee guida APE 26/06/2015:

• I fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati

• Gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili ovvero quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione

• Edifici agricoli e rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione

• Gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all' articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi.

• Gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose

• I ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile

• I fabbricati in costruzione "al rustico" o nello stato di "scheletro strutturale" purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile

APE, quali sono i documenti necessari:

Per la redazione dell'APE il tecnico incaricato dovrà effettuare un sopralluogo in sito, il proprietario dovrà essere dotato e dovrà fornire al tecnico i seguenti documenti:

• Planimetria catastale dell'immobile

• Visura catastale aggiornata dell'immobile

• Libretto di impianto (impianti autonomi)

• Libretto di centrale (impianti centralizzati)

• Documento d'identità del Proprietario

• Se presenti : Relazione ex L.10/91 allegata al progetto, schede tecniche relative all’involucro: materiali utilizzati, serramenti, ecc…; 

Quando e da chi deve essere nominato il Coordinatore per la Sicurezza?

Secondo l’articolo 90 del D.Lgs. 81/08, la nomina del coordinatore è obbligatoria per tutti i cantieri in cui sia prevista la presenza, anche non contemporanea, di più imprese. In questi casi, il committente o il responsabile dei lavori devono nominare il coordinatore prima di affidare qualsiasi lavoro.

• La nomina del CSP avviene contestualmente all’affidamento dell’incarico di progettazione;

• La nomina del CSE deve avvenire prima dell’affidamento dei lavori.

Se inizialmente è prevista la presenza di una sola impresa e durante i lavori subentra la necessità di ulteriori imprese, occorre procedere immediatamente alla nomina del CSE prima di affidare i lavori alle nuove imprese (art. 90, comma 5).

Quali sono le principali pratiche edilizie e quando servono?

Secondo il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), ogni intervento edilizio deve essere valutato per individuare la pratica corretta da presentare al Comune.

Ecco una descrizione sintetica delle principali tipologie:

• CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata): per interventi di manutenzione straordinaria che non interessano le parti strutturali dell’edificio o i prospetti.

• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): per interventi di manutenzione straordinaria che coinvolgono parti strutturali o modificano i prospetti, nonché per interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

• Permesso di costruire: necessario per nuove costruzioni, ampliamenti o cambi di destinazione d’uso rilevanti.

• Pratiche di sanatoria: per regolarizzare lavori già eseguiti in assenza o difformità da titolo edilizio.

• Autorizzazioni speciali: richieste in presenza di vincoli paesaggistici, ambientali o storico-artistici.

Effettuare la corretta valutazione preliminare consente di evitare sanzioni, ritardi nei lavori e di garantire la conformità urbanistica dell’immobile