FAQ – Domande frequenti
Verifica e regolarizzazione urbanistica: a cosa serve e come si procede:
La verifica urbanistica consente di controllare se un immobile è conforme alle norme edilizie e urbanistiche e se rispetta le autorizzazioni e licenze ottenute. Durante questa fase si identificano eventuali irregolarità o difformità, che devono essere regolarizzate secondo la normativa vigente.
Come si procede dopo la verifica:
Immobili conformi: se non sono presenti difformità, si può procedere con compravendite, successioni o pratiche edilizie (CILA, SCIA, Permesso di Costruire, ecc.).
Difformità riscontrate: si pianificano le azioni correttive, come la predisposizione di pratiche di sanatoria o aggiornamenti documentali, per regolarizzare l’immobile prima di qualsiasi operazione.
Perché è importante:
Questi passaggi – verifica e eventuale regolarizzazione – sono fondamentali per:
tutelare le parti coinvolte in compravendite o successioni;
garantire che le pratiche edilizie ((CILA, SCIA, Permesso di Costruire, ecc.) siano correttamente presentate, evitando sanzioni o problemi futuri.
Quando serve un APE (Attestato di Prestazione Energetica)?
L’APE è richiesto per:
compravendita di immobili: è compito del proprietario dell’immobile far redigere l’APE e mostrarlo a chi dovrà procedere all’acquisto. Il certificato energetico quindi passa nelle mani del nuovo proprietario della casa. Questo passaggio verrà ufficializzato poi nell’atto di vendita.
Locazione: il contratto di affitto dovrà riportare la dichiarazione del conduttore in merito alla documentazione sui consumi energetici (APE)
Annunci immobiliari: il contratto di affitto dovrà riportare la dichiarazione del conduttore in merito alla documentazione sui consumi energetici (APE)
trasferimento di immobili a titolo gratuito (esclusa l’eredità di un immobile per successione).
Nuove costruzioni: Immobili di nuova costruzione, prima del rilascio del certificato di agibilità.
ristrutturazioni importanti: interventi su una superficie maggiore del 25% dell'involucro) e interventi di "demolizione-ricostruzione" prima del rilascio del certificato di agibilità.
Detrazioni risparmio energetico: L’Attestato di Prestazione Energetica deve essere redatto anche nel caso in cui si volesse usufruire dell’ECOBONUS (vedi elenco decreto Requisiti Tecnici del MiSE in vigore dal 5 ottobre 2020)
Edifici pubblici con superficie superiore a 250 m² : Gli edifici pubblici che superano i 250 m² e che siano destinati ad uso pubblico hanno l’obbligo di certificazione energetica, anche di affissione all’ingresso se la superficie supera i 500 m²
contratti di gestione calore che interessano i pubblici edifici.
L’ APE ha una scadenza?
L’APE ha una validità di 10 anni (se in regola con il libretto dell’impianto).
Quando si deve aggiornare L’ APE?
L’APE deve essere aggiornato quando cambia la prestazione energetica di un immobile (sostituzione degli infissi, della caldaia, posa di isolante…), a seguito di lavori di riqualificazione o di ristrutturazione. ha una validità di 10 anni (se in regola con il libretto dell’impianto).
Casi di esclusione dell'APE
I casi in cui non bisogna dotare l'immobile di un APE sono individuati dall' art.3 comma 3 del D. Lgs 192/2005 e richiamati anche dall' appendice A del D.M. Linee guida APE 26/06/2015:
I fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati
Gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili ovvero quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione
Edifici agricoli e rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione
Gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all' articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi.
Gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose
I ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile
I fabbricati in costruzione "al rustico" o nello stato di "scheletro strutturale" purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile
APE, quali sono i documenti necessari:
Per la redazione dell'APE il tecnico incaricato dovrà effettuare un sopralluogo in sito, il proprietario dovrà essere dotato e dovrà fornire al tecnico i seguenti documenti:
Planimetria catastale dell'immobile
Visura catastale aggiornata dell'immobile
Libretto di impianto (impianti autonomi)
Libretto di centrale (impianti centralizzati)
Documento d'identità del Proprietario
Se presenti : Relazione ex L.10/91 allegata al progetto, schede tecniche relative all’involucro: materiali utilizzati, serramenti, ecc…;
Quando e da chi deve essere nominato il Coordinatore per la Sicurezza?
Secondo l’articolo 90 del D.Lgs. 81/08, la nomina del coordinatore è obbligatoria per tutti i cantieri in cui sia prevista la presenza, anche non contemporanea, di più imprese. In questi casi, il committente o il responsabile dei lavori devono nominare il coordinatore prima di affidare qualsiasi lavoro.
La nomina del CSP avviene contestualmente all’affidamento dell’incarico di progettazione;
La nomina del CSE deve avvenire prima dell’affidamento dei lavori.
Se inizialmente è prevista la presenza di una sola impresa e durante i lavori subentra la necessità di ulteriori imprese, occorre procedere immediatamente alla nomina del CSE prima di affidare i lavori alle nuove imprese (art. 90, comma 5).
Quali sono le principali pratiche edilizie e quando servono?
Secondo il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), ogni intervento edilizio deve essere valutato per individuare la pratica corretta da presentare al Comune.
Ecco una descrizione sintetica delle principali tipologie:
CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata): per interventi di manutenzione straordinaria che non interessano le parti strutturali dell’edificio o i prospetti.
SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): per interventi di manutenzione straordinaria che coinvolgono parti strutturali o modificano i prospetti, nonché per interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.
Permesso di costruire: necessario per nuove costruzioni, ampliamenti o cambi di destinazione d’uso rilevanti.
Pratiche di sanatoria: per regolarizzare lavori già eseguiti in assenza o difformità da titolo edilizio.
Autorizzazioni speciali: richieste in presenza di vincoli paesaggistici, ambientali o storico-artistici.
Effettuare la corretta valutazione preliminare consente di evitare sanzioni, ritardi nei lavori e di garantire la conformità urbanistica dell’immobile